Госдума предлагает сделать управдомов ответственными
06.07.2010 18:15
Депутаты Государственной думы внесли законопроект «О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами». До сегодняшнего дня в нашей стране отсутствуют как само понятие управляющей компании, так и меры по регулированию ее ответственности перед гражданами.
Как пояснил автор законопроекта, председатель Комитета по собственности Виктор Плескачевский, проект федерального закона «О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами» направлен на формирование открытого, профессионального и качественного рынка в этой сфере путем описания в законодательстве предмета и состава деятельности по управлению зданиями и сооружениями, описания субъекта, занимающегося такой деятельностью, и создания института саморегулирования в сфере управления недвижимостью.
При подготовке законопроекта учитывались существующие недостатки нормативно-правого регулирования:
1) в настоящее время регулирование Градостроительного кодекса Российской Федерации распространяется только на такие этапы жизненного цикла здания и сооружения, как изыскания, проектирование, строительство (создание), капремонт и утилизация (снос), и не регулирует такой важнейший этап жизненного цикла здания и сооружения, как эксплуатация;
2) общие принципы регулирования эксплуатации здания и сооружения содержатся только в Федеральном законе от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», частный случай регулирования управления и эксплуатации многоквартирного дома содержится в Жилищном кодексе Российской Федерации. Однако при этом отсутствует определенность с категорированием опасных объектов с жилыми помещениями; отсутствует внятная специфика регулирования в зависимости от назначения объекта (индивидуальное жилищное строительство, многоквартирный дом, публичное здание, промышленный объект, объект культурного наследия (памятник) и т.д.); не раскрываются понятия «капитальный ремонт», «текущий ремонт», «управление», «эксплуатация» и т.д.
Также в законодательстве фактически полностью отсутствуют общие подходы в регулировании управления объектами нежилой недвижимости, в том числе объектами публичного назначения и общественными зданиями – торговыми центрами, поликлиниками, школами, детскими садами, бизнес-центрами и бизнес–инкубаторами, зданиями храмов, физкультурно-оздоровительными комплексами, стадионами, гостиницами и т.д.
Вместе с тем активно идет становление рынка по выполнению работ и оказанию услуг в сфере управления многоквартирными домами (МКД).
Основная доля площади МКД находится под управлением управляющих организаций (68%). Кроме того, складывается практика передачи ТСЖ, ЖК и ЖСК своих функций управления МКД управляющим организациям (по данным Минрегиона России, 41% площади МКД, находящихся под управлением ТСЖ, ЖК или ЖСК, передано управляющим организациям).
В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации бремя содержания МКД возлагается на собственника. Однако культура несения этого бремени находится на низком уровне. Несмотря на наличие юридических предпосылок, на данный момент в большинстве домов нет социально активных собственников квартир, готовых взять на себя ответственность перед своими соседями-собственниками и начать решать вопросы, связанные с управлением их общим имуществом.
Необходимость принятия законопроекта определяется существующими нерешенными проблемами в данной области:
- отсутствует необходимая определенность ответственности собственников зданий и сооружений за обеспечение безопасности зданий и сооружений;
собственник (объединение собственников) в большинстве случаев не способен своими силами обеспечить профессиональное управление и эксплуатацию здания, сооружения.
При этом приход частных управляющих компаний вызывает у граждан определенные опасения в части гарантий их состоятельности, надежности и профессионализма. Кроме того, сегодня формирование данного сегмента рынка практически не регулируется и не контролируется со стороны государства.
В свою очередь, для многих компаний область управления – это абсолютно новое направление деятельности, которое привлекательно в силу больших оборотов средств, возможности распоряжения ими по собственному усмотрению, хотя и в интересах собственников, а также возможности распределения заказов на различные работы и услуги в жилищно-коммунальной сфере.
Однако в силу отсутствия опыта, знаний, профессионализма, недостаточности установленных законодательством норм в сфере управления многоквартирными домами, отсутствия современных стандартов и правил такая деятельность может привести к негативным, а, в определенных случаях, необратимым последствиям для заказчика–собственника многоквартирного дома.
Для решения указанных проблем законопроектом предусматривается:
1) создание института саморегулирования в сфере управления недвижимого имущества, что позволит:
а) создать систему отраслевых стандартов качества для управляющих организаций;
б) создать систему профессиональной ответственности управляющих организаций, в том числе имущественной (формирование компенсационного фонда саморегулируемой организации и обеспечение страхования ответственности управляющих организаций–членов саморегулируемой организации);
в) создать систему контроля за деятельностью управляющих организаций и саморегулируемых организаций;
г) создать для потребителей услуг возможность выбора управляющей организации, исходя из показателей эффективности деятельности различных саморегулируемых организаций;
2) устранить неопределенности со статусом и положением управляющих организаций, ТСЖ, ЖК и ЖСК, их функциями и ответственностью с учетом сложившейся практики, в том числе путем ограничения выбора неэффективных способов управления;
3) обеспечить публичность и прозрачность деятельности управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК и ЖК за счет обязательности раскрытия информации согласно соответствующим стандартам, утверждаемым Правительством Российской Федерации.
С точки зрения обеспечения прав собственников недвижимости в законопроекте предлагаются следующие концептуальные подходы:
1) в случае, если в здании существует жилое помещение, к такому зданию должны применяться требования, предусмотренные законодательством для МКД;
2) в случае, если в МКД имеется более одного собственника помещений, должно быть формализовано управление объектом объединением собственников:
- в случае, если число собственников до десяти - простое товарищество (договор о совместной деятельности), с поручением одному из товарищей ведения дел, связанных с управлением МКД;
- во всех остальных случаях - специальная форма некоммерческого объединения ТСЖ, ЖК, ЖСК и т.д.
3) разграничение услуг по управлению и эксплуатации, связанных с бременем содержания общего имущества, на:
- техническое обслуживание (включающее обследование объекта и регламентное обслуживание), аварийные работы и иные работы, связанные с обеспечение безопасности – обязательные по закону;
- предоставление коммунальных услуг – обязательных в части, не превышающей требований по безопасности;
- предоставление иных услуг, определенных договором на управление.
ИА "Альянс Медиа"
Как пояснил автор законопроекта, председатель Комитета по собственности Виктор Плескачевский, проект федерального закона «О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами» направлен на формирование открытого, профессионального и качественного рынка в этой сфере путем описания в законодательстве предмета и состава деятельности по управлению зданиями и сооружениями, описания субъекта, занимающегося такой деятельностью, и создания института саморегулирования в сфере управления недвижимостью.
При подготовке законопроекта учитывались существующие недостатки нормативно-правого регулирования:
1) в настоящее время регулирование Градостроительного кодекса Российской Федерации распространяется только на такие этапы жизненного цикла здания и сооружения, как изыскания, проектирование, строительство (создание), капремонт и утилизация (снос), и не регулирует такой важнейший этап жизненного цикла здания и сооружения, как эксплуатация;
2) общие принципы регулирования эксплуатации здания и сооружения содержатся только в Федеральном законе от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», частный случай регулирования управления и эксплуатации многоквартирного дома содержится в Жилищном кодексе Российской Федерации. Однако при этом отсутствует определенность с категорированием опасных объектов с жилыми помещениями; отсутствует внятная специфика регулирования в зависимости от назначения объекта (индивидуальное жилищное строительство, многоквартирный дом, публичное здание, промышленный объект, объект культурного наследия (памятник) и т.д.); не раскрываются понятия «капитальный ремонт», «текущий ремонт», «управление», «эксплуатация» и т.д.
Также в законодательстве фактически полностью отсутствуют общие подходы в регулировании управления объектами нежилой недвижимости, в том числе объектами публичного назначения и общественными зданиями – торговыми центрами, поликлиниками, школами, детскими садами, бизнес-центрами и бизнес–инкубаторами, зданиями храмов, физкультурно-оздоровительными комплексами, стадионами, гостиницами и т.д.
Вместе с тем активно идет становление рынка по выполнению работ и оказанию услуг в сфере управления многоквартирными домами (МКД).
Основная доля площади МКД находится под управлением управляющих организаций (68%). Кроме того, складывается практика передачи ТСЖ, ЖК и ЖСК своих функций управления МКД управляющим организациям (по данным Минрегиона России, 41% площади МКД, находящихся под управлением ТСЖ, ЖК или ЖСК, передано управляющим организациям).
В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации бремя содержания МКД возлагается на собственника. Однако культура несения этого бремени находится на низком уровне. Несмотря на наличие юридических предпосылок, на данный момент в большинстве домов нет социально активных собственников квартир, готовых взять на себя ответственность перед своими соседями-собственниками и начать решать вопросы, связанные с управлением их общим имуществом.
Необходимость принятия законопроекта определяется существующими нерешенными проблемами в данной области:
- отсутствует необходимая определенность ответственности собственников зданий и сооружений за обеспечение безопасности зданий и сооружений;
собственник (объединение собственников) в большинстве случаев не способен своими силами обеспечить профессиональное управление и эксплуатацию здания, сооружения.
При этом приход частных управляющих компаний вызывает у граждан определенные опасения в части гарантий их состоятельности, надежности и профессионализма. Кроме того, сегодня формирование данного сегмента рынка практически не регулируется и не контролируется со стороны государства.
В свою очередь, для многих компаний область управления – это абсолютно новое направление деятельности, которое привлекательно в силу больших оборотов средств, возможности распоряжения ими по собственному усмотрению, хотя и в интересах собственников, а также возможности распределения заказов на различные работы и услуги в жилищно-коммунальной сфере.
Однако в силу отсутствия опыта, знаний, профессионализма, недостаточности установленных законодательством норм в сфере управления многоквартирными домами, отсутствия современных стандартов и правил такая деятельность может привести к негативным, а, в определенных случаях, необратимым последствиям для заказчика–собственника многоквартирного дома.
Для решения указанных проблем законопроектом предусматривается:
1) создание института саморегулирования в сфере управления недвижимого имущества, что позволит:
а) создать систему отраслевых стандартов качества для управляющих организаций;
б) создать систему профессиональной ответственности управляющих организаций, в том числе имущественной (формирование компенсационного фонда саморегулируемой организации и обеспечение страхования ответственности управляющих организаций–членов саморегулируемой организации);
в) создать систему контроля за деятельностью управляющих организаций и саморегулируемых организаций;
г) создать для потребителей услуг возможность выбора управляющей организации, исходя из показателей эффективности деятельности различных саморегулируемых организаций;
2) устранить неопределенности со статусом и положением управляющих организаций, ТСЖ, ЖК и ЖСК, их функциями и ответственностью с учетом сложившейся практики, в том числе путем ограничения выбора неэффективных способов управления;
3) обеспечить публичность и прозрачность деятельности управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК и ЖК за счет обязательности раскрытия информации согласно соответствующим стандартам, утверждаемым Правительством Российской Федерации.
С точки зрения обеспечения прав собственников недвижимости в законопроекте предлагаются следующие концептуальные подходы:
1) в случае, если в здании существует жилое помещение, к такому зданию должны применяться требования, предусмотренные законодательством для МКД;
2) в случае, если в МКД имеется более одного собственника помещений, должно быть формализовано управление объектом объединением собственников:
- в случае, если число собственников до десяти - простое товарищество (договор о совместной деятельности), с поручением одному из товарищей ведения дел, связанных с управлением МКД;
- во всех остальных случаях - специальная форма некоммерческого объединения ТСЖ, ЖК, ЖСК и т.д.
3) разграничение услуг по управлению и эксплуатации, связанных с бременем содержания общего имущества, на:
- техническое обслуживание (включающее обследование объекта и регламентное обслуживание), аварийные работы и иные работы, связанные с обеспечение безопасности – обязательные по закону;
- предоставление коммунальных услуг – обязательных в части, не превышающей требований по безопасности;
- предоставление иных услуг, определенных договором на управление.
ИА "Альянс Медиа"