Финансирование строительства недвижимости – способы и особенности
Одна из особенностей строительства жилой и коммерческой недвижимости – небольшая доля собственных средств застройщиков. Традиционными источниками финансирования в строительной сфере выступают заёмные средства. Банки в основном предоставляют проектное финансирование строительства под конкретный инвестиционный проект.
Какие ещё источники финансирования бывают и как их получить, расскажем подробнее.
Виды источников
Основной источник финансирования строительства недвижимости в России – банковское кредитование. Это особенность российского рынка, поскольку на мировом значительную долю в финансировании строительства занимают собственные ресурсы строительных компаний. В России девелоперы не обладают ресурсами, достаточными для самостоятельной реализации инвестиционных проектов. Особенно в части возведения дорогостоящих объектов капитального строительства.
Для кредитования девелоперов банки используют такой инструмент как проектное финансирование. Кредитные ресурсы выделяются по мере реализации проекта после подтверждения целевого использования предыдущих траншей.
Другие варианты финансирования:
Мезонинное кредитование – предоставляется при невозможности выдачи обычного инвестиционного кредита из-за повышенных рисков.
Собственные средства строительных организаций. У крупных девелоперов формируются за счёт акционерного капитала и чистой прибыли, направляемой на увеличение собственного капитала. Занимают незначительное место в структуре финансов. Российские девелоперы не обладают ресурсами, достаточными для самостоятельной реализации инвестиционных проектов. Особенно в части возведения дорогостоящих объектов капитального строительства. Любое изъятие собственного капитала из оборота компании может пошатнуть финансовую устойчивость компании. В условиях дефицита собственных средств девелоперы вынуждены привлекать иные источники финансирования реализуемых проектов.
Средства инвесторов и долевых участников. В сфере коммерческой недвижимости инвесторы приобретают объекты или доли в объектах для собственных нужд, дальнейшей перепродажи, сдачи в аренду. Если средства ограничены, можно купить паи или доли в специализированных паевых инвестиционных фондах – ПИФах. Средства дольщиков активно привлекают в жилищном строительстве.
Эмиссия ценных бумаг. Российские девелоперы активно выпускают облигации (бонды) для привлечения инвестиций. Это удобный, гибкий, но дорогой инструмент привлечения средств инвесторов.
Особенности кредитования
Проектное финансирование – удобный и обоюдовыгодный инструмент. Но для его предоставления банк тщательно проверяет и отбирает проекты, имеющие качественное обоснование. Также особые требования предъявляются к обеспечению. В первую очередь рассматриваются активы проекта:
залог объекта незавершённого строительства;
залог земли под строящимся объектом или прав аренды на неё;
залог ценных бумаг девелопера;
поручительство акционеров, собственников, инвесторов или компаний из группы застройщика.
Если активов финансируемого проекта недостаточно, в обеспечение могут быть предоставлены другие активы девелопера:
другие земельные участки;
готовая жилая или коммерческая недвижимость, принадлежащая застройщику.
При отсутствии или недостаточности обеспечения и высоких рисках кредитования банки могут предоставлять мезонинные кредиты. Банки используют мезонинное кредитование при повышенном риске сделки. Соответственно, ставки по таким кредитам выше. Мезонинные кредиты сочетают в себе признаки классического банковского кредитования и прямых инвестиций за счёт участия кредитора в увеличении стоимости акционерного капитала.
Венчурное инвестирование в строительстве практически не применяется. Его основные сферы применения – информационные технологии, медицина, фармацевтика, биотехнологии. Оно применяется в перспективных, высокотехнологичных, но высокорискованных бизнес-проектах. При успешной реализации они могут принести инвесторам доход, исчисляемый сотнями и даже тысячами процентов годовых. Но и риск потерять деньги высок, если проект не будет реализован.